Comment encourager la construction à haute performance énergétique sans aucune subvention publique ? La solution est la majoration des droits à construire, outil incitatif puissant, mais complexe, et qui peut parfois être dangereux. Pour comprendre cet outil, il faut savoir au préalable que dans le cadre de la gestion du territoire, une commune peut mettre en place un Plan Local d’Urbanisme (PLU), anciennement Plan d’Occupation des Sols (POS), qui consiste à définir les objectifs de l’urbanisation du territoire et les règles qui s’appliquent aux différentes zones (urbaines, agricoles…). Le droit à construire est fondamental car il détermine le futur paysage de la ville. C’est pourquoi chaque commune peut s’en emparer et de le modifier à sa guise.

Le bonus de COS

Le Coefficient d’Occupation des Sols (COS), détermine la part de surface constructible d’un terrain. Par exemple, sur un terrain de 1000 m², avec un COS de 0.5, on peut construire 500 m² de surface de plancher (en comptant la surface des étages). Les centres-villes ont souvent des COS élevés (jusqu’à 3 ou 4) qui permettent la construction d’immeubles, et les campagnes des COS faibles (0.3 ou 0.4) qui permettent un étalement urbain. De nombreuses zones n’ont pas de COS fixé.

En 2005, la loi POPE a introduit la possibilité d’obtenir une majoration du COS de 20% puis de 30% selon l’efficacité énergétique du bâtiment. La loi est nationale mais chaque mairie a le choix d’accepter cette majoration ou non. Voici les exigences décrites dans la loi et reprises par la majorité des mairies ayant voté le bonus de COS :

  • En construction neuve, le bonus de COS nécessite l’obtention d’un label BBC (Bâtiment Basse Consommation) ou THPE Enr (Très Haute Performance Energétique Energies renouvelables).
  • En rénovation, les exigences sont moindres : une bonne isolation des planchers hauts sous combles et des équipements d’énergie renouvelable sont principalement exigés.

Pour en savoir plus sur ces exigences, voir cet article.

Dans l’exemple pris précédemment, la surface constructible aurait ainsi atteint 650 m² au lieu de 500 m². Cette augmentation non négligeable ne manque pas d’attirer particuliers et promoteurs, notamment dans les zones ou le foncier se fait rare. Force est de constater que la mesure est une réussite, car les demandes sont nombreuses et car elle pousse sans aucun doute de nombreux propriétaires à construire à basse consommation.

Bénéficier d’un bonus de COS est une démarche complexe et chronophage, car chaque commune a la liberté de modifier les exigences de l’arrêté national. Reste ensuite à faire les bons choix pour construire sans vous tromper et atteindre ainsi la performance requise par l’autorité locale. Faire appel à un bureau d’études indépendant est la garantie d’optimiser vos décisions selon votre budget et vos préférences, tout en vérifiant la conformité à la règlementation.

Une nouvelle majoration en question

Au terme d’une controverse, l’Assemblée nationale a finalement voté contre l’avis du Sénat le 6 mars la majoration provisoire de l’ensemble des droits à construire de 30% pour une durée de 5 ans. Une telle bonification aurait selon les défenseurs de la mesure la vertu de revitaliser un secteur de la construction en pleine baisse d’activité en augmentant fortement la constructibilité. Attention, il est important de souligner les différences avec le bonus de COS : la majoration ne concerne pas seulement le COS, mais aussi les autres seuils qui composent le droit à construire, tels que le gabarit, la hauteur ou l’emprise au sol. De plus, cette majoration n’est en aucun cas conditionnée à des exigences environnementales ou sociales. Elle s’applique de façon automatique. La grande surprise, c’est que le nouveau bonus est cumulable avec le bonus de COS, tant que la majoration totale du COS n’est pas supérieure à 50%.

La loi n° 2012-376 du 20 mars 2012, déjà applicable depuis sa publication au Journal Officiel, risque cependant de ne pas faire long feu. En effet, le Sénat a déjà proposé plusieurs fois son abrogation, et le nouveau gouvernement pourrait aller dans ce sens. Critiquée parce que la majoration est automatique, ne demande pas de contrepartie environnementale et s’impose aux communes qui doivent engager une démarche complexe pour la contourner, la loi pourrait ainsi être supprimée courant juillet. A sa place, des mesures portant des conditions sociales et écologiques pourront être envisagées, ce qui illustre bien le durcissement progressif de la règlementation thermique, qui se tourne de plus en plus vers la performance énergétique.

Cette partie n’est plus d’actualité : le mardi 10 juillet 2012, le Sénat a voté l’abrogation de la loi du 20 mars. L’Assemblée nationale devrait faire de même le 25 juillet.

Pour en savoir plus, téléchargez la notice explicative du gouvernement sur le dispositif de majoration des droits à construire.